Tomträtt och brf-ekonomi: vad styrelsen behöver veta 2026

Tomträtt skapar en påtaglig osäkerhet i en bostadsrättsförenings ekonomi, men en vägledande dom från Högsta domstolen i 2025 ger nu tydligare besked om vad som är en skälig avgäld. Domstolen fastställde en avgäldsränta på 1,75 procent som riktmärke i det aktuella målet, betydligt lägre än vad markägaren yrkat. För en förening med tomträtt betyder det oftast tre saker: högre eller lägre månadsavgifter beroende på omprövningens utfall, ett marknadsvärde som pressas av osäkerheten, och banker som ser strängare på belåning. Styrelsen bör redan nu göra två saker:

• Begär in avtalet och senaste omprövningsbeslutet för tomträtten, om det inte redan finns i föreningens pärmar.
• Bygg in en marginal i budgeten för en möjlig avgäldshöjning innan nästa omprövningstillfälle.

Viktiga insikter

Tomträtt gör en brf:s ekonomi beroende av avgäldsräntan, och HD:s riktmärke på 1,75 procent ger nu ett tydligare underlag för vad som är skäligt.

Innehållsförteckning

• Vad tomträtt och tomträttsavgäld betyder för en brf:s ekonomi
• Hur beräknas tomträttsavgäld brf, och hur går en omprövning till?
• Hur påverkas brf:ens budget, avgifter, värde och lån av tomträtt?
• Friköpa tomträtt eller förhandla: vilka strategier finns?
• Vad innebär NJA 2025 s. 399 för skälig tomträttsavgäld?
• Checklista: vad ska styrelsen och köpare granska?
• Så kan Brfrapport hjälpa er kvantifiera tomträttsrisken
• Källor

Vad tomträtt och tomträttsavgäld betyder för en brf:s ekonomi

Tomträtt är en upplåtelseform där kommunen, eller en annan markägare, behåller ägandet av marken medan bostadsrättsföreningen får nyttjanderätt mot en årlig avgift, tomträttsavgälden. Avgälden bokförs som en driftskostnad i föreningens resultaträkning, ofta en av de större kostnadsposterna efter räntor och underhåll. Skillnaden mot äganderätt är i grunden ekonomisk: en förening med äganderätt äger sin mark permanent och slipper avgäldsrisken, medan en förening med tomträtt bär en återkommande kostnad som kan förändras kraftigt vid omreglering.

• Tomträtt: föreningen äger husen men hyr marken av kommunen eller en privat markägare.
• Tomträttsavgäld: den årliga avgiften för markanvändningen, motsvarande en sorts markhyra.
• Äganderätt: föreningen äger både hus och mark, utan avgäldsrisk.

Hur beräknas tomträttsavgäld brf, och hur går en omprövning till?

Avgälden räknas i grunden fram genom markvärdet multiplicerat med en avgäldsränta, en modell som SBC beskriver som standard i branschen. Reglerna finns i 13 kap. jordabalken, och avgälden binds normalt för en avgäldsperiod om 10 till 20 år innan den omprövas.

När en period löper ut kan markägaren eller föreningen begära omförhandling. Det är här den nya rättspraxisen får betydelse, eftersom domstolen nu gett tydligare vägledning om vilken ränta som är rimlig. Ett enkelt exempel: om markvärdet är 40 miljoner kronor och avgäldsräntan sätts till 1,75 procent i stället för exempelvis 3 procent, minskar den årliga avgälden med 500 000 kronor, en summa som direkt syns i föreningens årskostnad.

Proffstips: Kontrollera alltid vilken avgäldsperiod som gäller i ert avtal. En höjning fasas ofta in stegvis: 40 procent av höjningen år ett, 55 procent år två, 70 procent år tre, 85 procent år fyra och fullt belopp från år fem, vilket ger styrelsen tid att anpassa budgeten.

Hur påverkas brf:ens budget, avgifter, värde och lån av tomträtt?

En höjd avgäld slår direkt mot resultaträkningen och tvingar ofta fram en justering av månadsavgiften för att kassaflödet ska gå ihop. Om en förening med 60 lägenheter får en avgäldshöjning på 300 000 kronor per år motsvarar det ungefär 417 kronor mer per lägenhet och månad, om hela höjningen ska bäras av medlemmarna direkt.

Osäkerheten kring framtida avgälder syns även i priset på bostadsrätterna. Marknadsdata pekar på att lägenheter i föreningar med tomträtt ofta säljs 10–20 procent billigare än jämförbara objekt med äganderätt i storstadsregionerna. Skillnaden speglar den inbyggda risken för framtida kostnadsökningar.

• Bankerna räknar tomträtt som en riskfaktor och kan sätta lägre belåningsgrad eller strängare villkor för föreningens lån.
• En stor avgäldshöjning kan tvinga föreningen att skjuta upp planerat underhåll för att klara likviditeten.
• Låg soliditet i kombination med tomträtt gör föreningen extra känslig vid nästa omprövning.

Historiskt har avgäldshöjningar vid omreglering ibland varit dramatiska, i extremfall flera hundra procent, vilket gör att en förening utan reserver kan hamna i akut ekonomisk press.

Friköpa tomträtt eller förhandla: vilka strategier finns?

Friköp innebär att föreningen köper loss marken och blir fullständig ägare, vilket eliminerar avgäldsrisken permanent. Det är ofta ekonomiskt fördelaktigt på lång sikt, men kräver ett stort kapitaltillskott eller nya lån direkt, och kommunen är inte skyldig att sälja om den ser marken som en strategisk tillgång.

De föreningar som inte kan eller vill friköpa har flera andra vägar:

• Förhandla aktivt om avgälden inför omprövningen, med stöd av oberoende markvärdering.
• Pröva avgälden juridiskt om parterna inte kan enas, nu med tydligare vägledning från Högsta domstolen.
• Bygga upp ekonomiska reserver i god tid, snarare än att chockhöja avgiften när avgälden väl ändras.
• Amortera befintliga lån snabbare för att skapa utrymme i budgeten inför en framtida kostnadsökning.

Proffstips: Räkna igenom effekten av en avgäldshöjning på 20, 40 och 60 procent redan idag. Då slipper styrelsen fatta panikbeslut om avgiften när beskedet väl kommer.

Varje val påverkar månadsavgiften, lånekapaciteten och föreningens förmåga att investera i fastigheten olika mycket, och det finns inget alternativ som är gratis.

Vad innebär NJA 2025 s. 399 för skälig tomträttsavgäld?

Högsta domstolen slår fast att avgäldsräntan inte kan sättas godtyckligt, utan ska spegla en skälig avkastning på markvärdet med hänsyn tagen till konsekvenserna för de boende. I det aktuella målet sänktes den yrkade avgälden från 5,49 miljoner kronor till 2,9 miljoner kronor per år, med 1,75 procent som fastställd avgäldsränta.

Domstolen betonar uttryckligen att skälighetsbedömningen ska väga in boendekonsekvenser, inte bara markägarens avkastningskrav eller en abstrakt marknadsränta. För en styrelse som ska förhandla eller processa betyder det att ni bör begära in jämförbara markvärderingar, historiska avgäldsnivåer och en tydlig motivering till den föreslagna räntan innan ni accepterar ett bud från markägaren.

Checklista: vad ska styrelsen och köpare granska?

Både en styrelse som förbereder en omprövning och en köpare som överväger en lägenhet i en tomträttsförening bör gå igenom samma grundläggande underlag.

1. Begär de senaste tre årsredovisningarna och jämför avgäldskostnaden över tid.
2. Kontrollera avtalet: när löper avgäldsperioden ut, och vilken uppsägningstid gäller?
3. Be om markvärderingen som ligger till grund för nuvarande eller föreslagen avgäld.
4. Granska föreningens nyckeltal: likviditet, soliditet och räntekänslighet.
5. Se över underhållsplanen och bedöm om reserverna räcker vid en avgäldshöjning.

• Ta kontakt med markägaren i god tid före omprövningen, inte efter beskedet.
• Rådgör med en jurist som är van vid tomträttstvister innan ni går in i en förhandling.
• Informera medlemmarna tidigt om osäkerheten, så avgiftshöjningar inte kommer som en överraskning.

Varför proaktivitet lönar sig mer än att vänta ut osäkerheten

Den vanligaste missen vi ser är styrelser som väntar med att agera tills omprövningen redan är ett faktum. Många ångrar i efterhand att de höll avgifterna konstgjort låga i stället för att bygga reserver stegvis. Använd de verktyg och rådgivare som faktiskt finns tillgängliga för att räkna på risken innan ni tvingas fatta beslut under tidspress.

Så kan Brfrapport hjälpa er kvantifiera tomträttsrisken

Att sitta med en årsredovisning full av siffror och försöka gissa vad en framtida avgäldshöjning betyder för just er förening är svårt utan rätt verktyg. Brfrapport analyserar föreningens årsredovisning med AI och visar var tomträttsavgälden ligger i förhållande till andra kostnader, hur känslig ekonomin är för förändringar, och hur föreningen står sig jämfört med liknande föreningar.

För en köpare som funderar på en lägenhet i en tomträttsförening ger en rapport från Brfrapport en snabb riskbedömning innan kontraktet skrivs på. För en styrelse som förbereder sig inför en omprövning ger analysen konkreta kontrollpunkter att ta med till förhandlingen, i stället för att gissa sig fram. Sök upp er förening och beställ en rapport redan idag för att se var ni står innan nästa avgäldsbesked landar på bordet.

Källor

• Högsta domstolen, T 3706-23 (domstolsutlåtande PDF)
• Historisk dom om tomträttsavgäld – Högsta domstolen sänker avgäldsräntan
• Vad är tomträtt och vad innebär det för en brf? - SBC
• Risker med tomträtt – Vår ekonomi

This article is general information, not a substitute for advice from a qualified financial advisor. Consult a qualified financial professional about your own circumstances before acting on anything here.

Rekommendation

• Så granskar du din BRF:s ekonomi inför årsstämman 2026 | BRFRapport Blog
• Brf ekonomi för styrelse – ansvar, risker och strategiska val | BRFRapport Blog
• Brf-ekonomiska nyckeltal 2026: Vad styrelsen måste veta