Sparande per kvm i brf: så mycket bör föreningen spara

Sparande per kvadratmeter visar hur mycket pengar bostadsrättsföreningen genererar varje år för framtida underhåll, satt i relation till total boyta. Ett vanligt riktmärke är minst 150 kr/kvm över tid, medan 200–300 kr/kvm ofta räknas som en stark nivå. Men siffran säger aldrig hela sanningen ensam. Jämför alltid resultatet mot föreningens underhållsplan innan ni drar slutsatser om att ekonomin är sund.

Kort sagt:

• Ett sparande på minst 150 kr/kvm över tid anses rimligt, medan 200–300 kr/kvm ofta indikerar en stark ekonomisk situation.
• Beräkningen av sparande per kvadratmeter bygger på årets justerade resultat, inklusive avskrivningar, utrangeringar och planerat underhåll.
• Skillnader i underhållsplaner och skuldsättningsnivåer kan påverka om ett tillräckligt sparande faktiskt ger en sund ekonomi.
• Ett högt sparande är inte alltid ett tecken på god skötsel, särskilt i nybyggda eller äldre fastigheter med stora kommande underhåll.
• För att bedöma en förenings ekonomi är det avgörande att jämföra sparandet med den aktuella underhållsplanen och skuldsättningen per kvadratmeter.

Innehållsförteckning

• Hur ni räknar ut sparande per kvadratmeter från årsredovisningen
• Riktvärden och varför de varierar mellan 150 och 305 kr/kvm
• Sätt talet i kontext: underhållsplan och skuldsättning per kvm
• Åtgärdslista: vad styrelsen gör om sparandet är otillräckligt
• Hur Brfrapport hjälper: data, jämförelser och snabba kontroller
• Redaktörens perspektiv: siffran är underlag, inte hela svaret
• Snabb analys utan att gräva i årsredovisningar själv
• Källor
• Vanliga frågor

Hur ni räknar ut sparande per kvadratmeter från årsredovisningen

Formeln är enkel: justerat resultat delat med föreningens totala yta i kvadratmeter. Det knepiga är vad “justerat resultat” faktiskt innehåller.

Justerat resultat räknas fram genom att ta årets resultat och lägga tillbaka avskrivningar, utrangeringar och planerat underhåll. Anledningen är att dessa poster inte innebär att pengar lämnar föreningen under året, utan snarare speglar bokförda värdeminskningar och avsättningar. Årsredovisningslagen kräver dessutom att nyckeltalet redovisas i förvaltningsberättelsen, med en angiven beräkningsmetod.

Så hittar ni siffrorna:

1. Öppna resultaträkningen och läs av årets resultat.
2. Slå upp noten för avskrivningar på byggnad och inventarier.
3. Kontrollera om det finns utrangeringar under året, ofta noterade separat.
4. Lägg till eventuellt planerat underhåll som bokförts som kostnad.
5. Dela summan med föreningens totala boyta i kvadratmeter, som brukar stå i förvaltningsberättelsens nyckeltalstabell.

Ett exempel: en förening redovisar ett resultat på -200 000 kr, avskrivningar på 1 800 000 kr och inget planerat underhåll bokfört som kostnad. Justerat resultat blir då 1 600 000 kr. Med en totalyta på 8 000 kvm blir sparandet 200 kr/kvm, en nivå de flesta banker skulle kalla god.

Riktvärden och varför de varierar mellan 150 och 305 kr/kvm

Olika aktörer sätter olika golv och tak för vad som räknas som ett tillräckligt sparande, och skillnaderna beror på hur konservativt man vill räkna på framtida underhåll.

• SBAB pekar på minst 150 kr/kvm över tid som en rimlig lägstanivå, där värden över 250 kr/kvm ofta betraktas som starka.
• Riksbyggen har i en rapport rekommenderat cirka 305 kr/kvm som en mer konservativ målnivå, särskilt för föreningar med stora kommande investeringar.
• Byggnadens ålder, stambyten och antal hissar eller garage påverkar hur mycket som faktiskt behövs.

Statistik: medianvärdet för sparande i svenska bostadsrättsföreningar låg omkring 220 kr/kvm 2020, men har sjunkit till lägre nivåer 2024 enligt SBAB. Det är en tydlig varningssignal för branschen som helhet, även om enskilda föreningar kan avvika kraftigt från medianen.

Ett högt sparande är inte alltid ett tecken på god skötsel. En förening som redan har ett nybyggt hus med lång tid till nästa stambyte behöver inte spara i samma takt som en fastighet från 1960-talet. Omvänt är lågt sparande en betydligt större risk i en äldre byggnad där stora underhållsinsatser står nära i tiden.

Sätt talet i kontext: underhållsplan och skuldsättning per kvm

Sparande per kvm betyder ingenting utan en underhållsplan att jämföra det med. En förening som sparar 180 kr/kvm men har en underhållsplan som kräver 4 miljoner kronor om fem år ligger sannolikt efter, medan samma sparande kan räcka gott och väl i en förening utan större behov de närmaste tio åren.

Skuldsättning per kvm är den andra halvan av bilden. Ju högre lån föreningen redan bär, desto mindre handlingsutrymme finns för att låna ytterligare vid oplanerade kostnader. Amortering minskar framtida räntekostnader men sänker samtidigt årets kassaflöde, vilket i sin tur kan dra ner det redovisade sparandet per kvm temporärt.

Ta två exempel. Förening A sparar 160 kr/kvm och har en skuldsättning på 6 000 kr/kvm med en aktuell underhållsplan. Förening B sparar samma 160 kr/kvm men har 15 000 kr/kvm i lån och en underhållsplan som inte uppdaterats på sju år. Samma nyckeltal, helt olika risknivå.

Innan ni drar slutsatser, gå igenom:

• Är underhållsplanen uppdaterad de senaste två åren?
• Vad är skuldsättningen per kvm jämfört med liknande föreningar?
• Finns planerat underhåll bokfört som kostnad eller aktiverat som investering?

Proffstips: Läs noten för byggnadens komponentindelning noga. Många föreningar bokför planerat underhåll som avskrivning under K3-regelverket, vilket förskjuter hur kostnader syns över tid och gör jämförelser mellan år missvisande om man inte kontrollerar hur posterna är klassificerade.

Åtgärdslista: vad styrelsen gör om sparandet är otillräckligt

Ett sparande under riktvärdet kräver inte panik, men det kräver ett tydligt agerande från styrelsen.

1. Uppdatera underhållsplanen först. Utan en aktuell plan går det inte att veta hur stort gapet faktiskt är.
2. Kör ett enkelt stresstest: räkna sparandet vid tre olika ränteläget och tre olika underhållsintervall för att se hur känslig ekonomin är.
3. Överväg om amortering ska prioriteras ner tillfälligt för att bygga buffert, eller om avgiften behöver höjas.
4. Undersök alternativa intäkter, som uthyrning av gemensamma ytor eller justerad lokalhyra, innan ni går till en avgiftshöjning.
5. Kommunicera tydligt med medlemmarna på årsmötet, med konkreta siffror och en tidsplan för åtgärder.
6. Dokumentera varje beslut i styrelseprotokollet och följ upp resultatet vid nästa kvartal.

En avgiftshöjning behöver inte vara första steget, men ett för lågt sparande leder ofta till en plötslig och större avgiftschock längre fram om problemet skjuts på framtiden.

Hur Brfrapport hjälper: data, jämförelser och snabba kontroller

Analysverktyg finns tillgängligt som kan sammanställa nyckeltal som sparande per kvm, skuldsättning per kvm och förvaltningskostnader i en rapport som går att läsa på minuter.

• Snabb kontroll före ett köp, utan att själv behöva bläddra igenom noter och förvaltningsberättelser.
• Jämförelse mellan två föreningar sida vid sida för att se vilken som står stabilare.
• Underlag för styrelsen att prioritera mellan avgiftshöjning, amortering och underhållsinsatser.

Rapporterna ersätter inte en teknisk besiktning eller rådgivning från en revisor, men de ger ett bra första underlag. Läs mer om hur en rimlig avgift per kvadratmeter ser ut eller fördjupa er i underhållsplanens roll för föreningens ekonomi.

Redaktörens perspektiv: siffran är underlag, inte hela svaret

Sparande per kvm är ett av de mest användbara nyckeltalen i en årsredovisning, men det blir farligt när det tolkas isolerat. En förening kan visa perfekta 250 kr/kvm och fortfarande stå inför en avgiftschock om underhållsplanen är föråldrad eller skuldsättningen redan är hög. Kombinera alltid den ekonomiska siffran med underhållsplanen och, där det behövs, en teknisk bedömning av fastigheten. Den som bara läser ett tal missar hela bilden.

— Brf

Snabb analys utan att gräva i årsredovisningar själv

Det finns plattformar som kan hjälpa dig att få svar på sparande per kvm och andra nyckeltal utan att själv tolka avskrivningsposter och noter, med snabb leverans av rapporter och möjlighet att jämföra två föreningar sida vid sida.

Det passar både köpare som vill kontrollera en förening innan budgivning och styrelser som vill se hur de ligger till mot liknande föreningar. Ni kan börja med Gratis Signaler för en första koll utan kostnad, eller gå vidare till Bas för 49 kr eller Pro för 99 kr när ni vill ha en djupare analys. Sök fram er förening och beställ en rapport för att se exakt var ni står.

Källor

• Hur mycket bör en BRF generera till framtida kostnader? - Tidningen Balans
• Kunskap om sparande för brf:er - SBAB
• Ekonomisk rapport – Riksbyggen

Vanliga frågor

Hur mycket sparande bör en bostadsrättsförening ha?

Ett vanligt riktmärke är minst 150 kr/kvm över tid, medan värden över 250 kr/kvm ofta ses som starka. Rätt nivå beror alltid på föreningens underhållsplan och byggnadens ålder.

Hur räknar man ut sparande per kvadratmeter i en brf?

Ta föreningens justerade resultat, det vill säga årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och planerat underhåll, och dela summan med totalytan i kvadratmeter. Siffrorna hittas i resultaträkningen och noterna i årsredovisningen.

Vad är bra skuldsättning per kvadratmeter i en brf?

Det finns inget absolut tak, men lägre skuldsättning ger större handlingsutrymme om oplanerade kostnader uppstår. Skuldsättningen måste alltid vägas mot sparandet per kvm och underhållsplanens omfattning för att ge en rättvis bild.

Vad är bra nyckeltal för en bostadsrättsförening?

Sparande per kvm, skuldsättning per kvm och förvaltningskostnader per kvm hör till de viktigaste måtten. Brfrapport samlar dessa nyckeltal i en rapport som gör det enklare att jämföra föreningar sinsemellan.

Kan sparande per kvm vara positivt trots ett negativt resultat?

Ja, eftersom avskrivningar och planerat underhåll läggs tillbaka i beräkningen kan en förening visa ett negativt årsresultat och samtidigt ha en positiv sparkvot. Det beror på att sparande per kvm mäter genererade medel för framtiden, inte pengar på bankkontot just nu.

Rekommendationer

• Räntekostnad per kvm i BRF: så bedömer du en förenings ekonomi
• Energikostnad per kvm i BRF: guide för köpare och styrelse
• 7 smarta förbättra brf-värdet tips för din styrelse